Kupujący mieszkanie od dewelopera zaczyna od strony inwestycji. Szuka trzech rzeczy: czy jest mieszkanie w jego metrażu, ile kosztuje i jak wygląda okolica. Od lipca 2025 roku strona dewelopera ma też obowiązki z ustawy: ceny każdego lokalu, ceny komórek i miejsc postojowych, historię zmian cen. Poniżej opisuję, z czego składa się dobra strona inwestycji, co wymagają przepisy i jak dobrać do niej zdjęcia i filmy.
Co mówią przepisy od 2025 roku
Ustawa z 21 maja 2025 roku (Dz.U. 2025 poz. 758) dodała do ustawy deweloperskiej art. 19a i 19b. Weszła w życie 11 lipca 2025 roku, a deweloperzy, którzy zaczęli sprzedaż wcześniej, mieli dwa miesiące na dostosowanie. Najważniejsze obowiązki:
- deweloper prowadzi własną stronę internetową od dnia rozpoczęcia sprzedaży;
- na stronie jest część ogólna prospektu informacyjnego, adres siedziby, adres biura sprzedaży, sposób kontaktu i lokalizacja inwestycji;
- przy każdym oferowanym lokalu jest cena metra kwadratowego i cena całego lokalu, z VAT;
- osobno ceny pomieszczeń przynależnych, na przykład komórek lokatorskich, i praw potrzebnych do korzystania z lokalu, jeśli nie są w cenie mieszkania;
- osobno inne opłaty, które kupujący płaci deweloperowi;
- przy zmianie ceny strona pokazuje nową cenę z datą zmiany i zachowuje poprzednie ceny od początku sprzedaży;
- reklamy i oferty podają adres tej strony;
- te same dane deweloper przekazuje raz na dobę do portalu danych państwa.
Naruszenie tych obowiązków jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, a gdy cena na stronie różni się od ceny przy umowie, kupujący może żądać umowy po cenie dla siebie korzystniejszej. Traktuj to jako przegląd przepisów: zakres obowiązków dla konkretnej inwestycji sprawdź z prawnikiem dewelopera.
Karta mieszkania
Każde mieszkanie potrzebuje własnej karty pod osobnym adresem. Na karcie: numer lokalu, piętro, metraż, liczba pokoi, strony świata, balkon albo ogródek, cena za metr i cena całkowita, status (dostępne, zarezerwowane, sprzedane), plan lokalu do pobrania w PDF i rzut kondygnacji z zaznaczonym mieszkaniem. Osobny adres pozwala wysłać link klientowi, a Google może pokazać kartę w wynikach na wyszukiwanie konkretnego metrażu w konkretnej dzielnicy.
Historia cen na karcie
Najprostszy sposób, żeby spełnić obowiązek historii cen, to tabela na karcie mieszkania: data, cena za metr, cena całkowita, przy każdej zmianie nowy wiersz. Taką tabelę najlepiej generuje system, w którym dział sprzedaży zmienia cenę, a nie osoba, która co tydzień poprawia ręcznie stronę. Ręczne przepisywanie cen w kilkudziesięciu kartach to przepis na rozbieżność, a rozbieżność z ustawy działa na korzyść kupującego.
Dane raz na dobę dla portalu danych
Art. 19b wymaga, żeby te same informacje, które są na stronie, trafiały raz na dobę do ministra właściwego do spraw informatyzacji, który publikuje je na portalu danych. W praktyce oznacza to plik z cenami i statusem lokali w uzgodnionym formacie, przygotowywany codziennie, także w weekendy. Jeśli ceny zmienia się w jednym miejscu, w systemie sprzedaży albo w panelu strony, i z tego samego miejsca powstaje zarówno strona, jak i plik dla portalu, rozbieżność między nimi nie ma skąd się wziąć. Przy cenach przepisywanych ręcznie w dwóch miejscach prędzej czy później się pojawi.
Mieszkania sprzedane i zarezerwowane
Sprzedanych lokali nie trzeba chować. Status „sprzedane” na liście pokazuje, że inwestycja się sprzedaje, a karta mieszkania z historią ceny zostaje pod tym samym adresem, więc link wysłany kiedyś klientowi dalej działa. Status „zarezerwowane” dobrze uzupełnić datą, do której trwa rezerwacja, jeśli dział sprzedaży tak pracuje. Kupujący, który zobaczy, że jego wymarzone mieszkanie jest zarezerwowane tylko do piątku, zostawi kontakt na wypadek, gdyby się zwolniło.
Wyszukiwarka mieszkań
Przy kilkudziesięciu lokalach lista bez filtrów nie działa. Kupujący chce zaznaczyć: liczba pokoi, metraż od–do, piętro, cena do, termin oddania, i zobaczyć tylko pasujące mieszkania. Dobrze działa też widok budynku, na którym klika się w piętro i widzi wolne lokale. Na telefonie filtry powinny mieścić się na jednym ekranie, a wynik pokazywać od razu cenę i status, bez wchodzenia w każdą kartę.
Okolica i dojazd
W Krakowie kupujący pytają o tramwaj, szkołę, przedszkole, sklep i czas dojazdu do centrum. Strona inwestycji powinna to pokazać konkretnie: mapa z zaznaczonymi miejscami i czasem dojścia, a nie ogólne „doskonała lokalizacja”. Zdjęcia okolicy z ziemi i z powietrza odpowiadają na pytanie, czego nie widać na mapie: czy obok jest park, tory, czy nowa droga.
Zdjęcia z drona i postęp budowy
Ujęcie z drona pokazuje działkę i okolicę jednym kadrem: gdzie jest zieleń, jak daleko do przystanku, na co wychodzą okna z wyższych pięter. W czasie budowy cykliczne zdjęcia z tego samego punktu, na przykład co miesiąc, pokazują postęp lepiej niż komunikat „budowa przebiega zgodnie z harmonogramem”. Dla City Life Developer z Krakowa robiłem stronę i zdjęcia osiedli z drona. Zdjęcia i filmy z powietrza robię w drugiej firmie, zdjęcia z drona w roland4foto, a gotowe mieszkania i części wspólne fotografuję w ramach fotografii nieruchomości roland4foto. Zasady lotów przy inwestycjach w Krakowie opisuję w osobnym wpisie.
Wizualizacje a zdjęcia
Przed oddaniem budynku sprzedaż opiera się na wizualizacjach. Dobrze, gdy są wyraźnie podpisane jako wizualizacje i pokazują to, co naprawdę powstanie: ten sam układ zieleni, te same materiały elewacji. Po oddaniu budynku podmień je na zdjęcia, bo kupujący ostatnich lokali chcą zobaczyć prawdziwy budynek. Zdjęcia gotowego mieszkania pokazowego sprzedają lepiej niż najlepsza wizualizacja.
Zapytanie i rezerwacja
Przycisk „Zapytaj o to mieszkanie” na karcie lokalu powinien wysyłać numer lokalu razem z danymi klienta. Dział sprzedaży od razu wie, o co chodzi, a zapytanie trafia do bazy z datą i przypomnieniem o kontakcie. Ogólny formularz kontaktowy bez numeru lokalu oznacza dodatkowy telefon z pytaniem „a które mieszkanie Pana interesuje”. Przy kilku inwestycjach jedna baza zapytań pokazuje, które osiedle przyciąga więcej klientów.
Osobna strona czy podstrona
Duże inwestycje często mają własną domenę z nazwą osiedla, a mniejsze podstronę na stronie dewelopera. Własna domena ułatwia reklamy i zapamiętanie adresu. Podstrona korzysta z tego, że strona dewelopera jest już znana w Google, i nie wymaga budowania widoczności od zera. Przy obu rozwiązaniach przepisy wymagają, żeby informacje z art. 19a były na stronie dewelopera, a reklamy podawały jej adres, więc obie strony powinny się do siebie odwoływać.
Szybkość przy dużej liczbie zdjęć
Strona inwestycji ma dużo ciężkich plików: wizualizacje, plany w PDF, galerie, filmy. Bez zadbania o wagę zdjęć ładuje się na telefonie bardzo długo, a kupujący oglądają mieszkania najczęściej właśnie na telefonie, wieczorem. Zdjęcia w lekkim formacie, plany ładowane dopiero po kliknięciu i film odtwarzany na żądanie robią tu większą różnicę niż zmiana hostingu.
Jeśli przygotowujesz stronę nowej inwestycji albo musisz dostosować obecną do obowiązku publikacji cen, opisz mi, ile masz lokali i jak dziś zmieniasz ceny, przez formularz. Więcej o stronach dla branży przeczytasz na stronie strona dla firmy budowlanej i dewelopera, a o pokazywaniu zakończonych budów we wpisie o realizacjach na stronie firmy budowlanej.